Venta de una Oficina comercial afecta a IVA

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Hola a todos, consulta mi jefe en algún tiempo tubo un minimarket que aún no da termino de giro, aun cuando ya lleva años sin realizar esta actividad.

Hoy mantiene dos inmuebles, uno habitacional y comercial, y el comercial ya lleva adquirido más de 2 años..la compra no tubo derecho a crédito fiscal, porque lo compro como persona…

La pregunta el inmueble habitacional debe pagar IVA? El esta claro que no es vendedor no se dedica  a la compra venta de inmuebles, el tema es que este minimarket que cerro hace años y no ha dado termino de giro pudiera afectarlo y quedar afecto la venta del inmueble a IVA.

Ayuda por favor

Melinda

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Pregunta realizada el 04/09/2017 15:51
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Lo del 2014 no viene al caso…eso es para el costo. Quiza quisite decir 2004

En todo caso , aparentemente el mayor valor es no renta en tu caso con tope 8000 uf

Saludos

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Respondido 05/09/2017 11:19
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Melinda,  de acuerdo a los antecedentes expuestos:

  1. Tu jefe es el propietario del inmueble
  2. Lo adquirió  hace 2 años aproximadamente (ojo con la fecha de inscripcion en CBR)
  3. El comprador no está relacionado con tu jefe (no hijo, padre , sociedad, etc)
  4. Tu jefe determina rentas efectivas de primera categoría  con su rut, al menos antes del Termino de Giro.

Considerando que el Minimarket es parte de la contabilidad, el antecedente Nº 4 te hará tributar en Renta efectiva por el mayor valor.

Si el Minimarket no es parte de la contabilidad, tendrás que esperar pronunciamiento de SII:

Opcion 1 : SII señale que la condicion de la no determinación  de renta efectiva se refiere al contribuyente “de primera categoría”, como lo ha hecho en otras ocasiones por otros temas. De manera que si el bien raíz no pertenece al contribuyente de primera categoría ( sino que a su desdoblamiento de Global complementario), escapa del alcance de la limitación.

Opcion 2 : Que la interpretación sea literal, en cuyo caso te afectarías con impuestos a la renta.

La consulta ya la hice… espero respuesta pues tengo caso similar.

PD: Por supuesto, si si la venta se realiza después del término de giro, puedes empezar a usar las 8000 UF de INR , y te despreocupas de lo anterior, salvo que tenga otras rentas efectivas que no hayas señalado.

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Publicado por (Preguntas : 5, Respuestas: 307)
Respondido 05/09/2017 09:35
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SIgo sin entender la relación del bien raíz con el minimarket ya que señala que el bien raíz lo compró la persona natural.

ANtes es necesario entender , cuál es el origen de la duda del IVA ?

Va a vender el bien raíz directamente como persona ?

Va a vender directamente el bien raíz como empresa (minimarket)?

Va a vender el bien raíz como parte de la venta del minimarket completo ?

En cualquier caso y solo respecto al IVA, no veo que deba tributar en la venta del bien raíz principalmente por su carácter de no habitual.

SIn embargo, el minimarket es de cuidado por los efectos que pueda tener en el finiquito que le puedan hacer por término de giro. Es necesario revisar el estado de esa contabilidad ya que el termino de giro del art 38 bis, lo puede decretar el SII de oficio….

 

 

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Respondido 04/09/2017 16:13
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Mi jefe del 2011 que no tiene el minimarquet y estaba trabajándolo con su rut, de esa fecha que solamente le da sin movimiento al F° 29 a la fecha.

El inmueble comercial lo compro hace dos año..y como la cosa esta negra necesita venderlo, el me pregunta si como usuario afecto a IVA (porque aun no el da termino de giro a ese negocio del 2011) podría afectar la venta del inmueble comercial para afectarlo con IVA..

Me explique???

Melinda

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Respondido 04/09/2017 16:18
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Yo considero que por no ser considerado habitual la venta de un inmueble catalogado como establecimiento de comercio, no estaría afecto a IVA, ahora bien creo que lo más óptimo sería realizar el término de giro ojalá antes de la enajenación. para evitar problemas con el SII.

 

Saludos!!

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Respondido 04/09/2017 16:20
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Le dejo la DDJJ que debería de llenar http://www.sii.cl/formularios/imagen/dj_articulo_75_ct.pdf

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Respondido 04/09/2017 16:23
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Según yo, la venta no estará afecta a IVA, por los motivos dados pero veo otras aristas que no se han consultado y no da el caso seguir mencionándolo.

 

 

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Respondido 04/09/2017 16:23
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AV pero cuales y te respondo…

Melinda

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Respondido 04/09/2017 16:31
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Melinda tengo la impresión de que la propiedad es de tu jefe. Por tanto la venta no está afecta a IVA y tendrá que pagar los impuestos a la renta por el mayor valor de la venta.

El tema del mikimarket es otra historia

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Respondido 04/09/2017 19:18
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Ok, pero no hay un tope? parece porque mi jefe la compro a 1538 UF y ahora la venderá a 2.400 UF

“…En 2017 comenzará a regir el impuesto a la ganancia por la venta de inmuebles. ¿Siempre tendré que pagar cuando venda mi propiedad?

Las viviendas adquiridas antes de 2004 no se gravarán, mientras que las compradas después de esa fecha estarán afectas a pagar el impuesto a la ganancia al momento de venderse. Eso sí, las primeras ocho mil UF de ganancia están exentas. Es decir, si compré una propiedad a tres mil UF y luego la vendo por siete mil UF, esas cuatro mil UF de ganancia no pagan impuesto.

Tras una primera venta, hago otra transacción y gano cinco mil UF. ¿Debo tributar también?

“El tope de ocho mil UF es único y personal. Si la ganancia de una nueva venta supera ese monto, se deberá pagar impuesto por la diferencia”, dice Nicolás Herrera, socio de real state de los consultores tributarios BDO Chile. Así, siguiendo el ejemplo anterior, a las cuatro mil UF de ganancia de la primera transacción debo sumar estas nuevas cinco mil UF, que darían un total de nueve mil UF. Las mil UF de diferencia se gravan, por el 10%….

http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=21779

Entonces no me preocupo por el tema de dicho negocio que tenia mi jefe…hace mas de 7 años…ya que son temas diferentes como dice AV…..igual ya empezamos a realizar el termino de giro…

Saludos

Melinda

 

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Respondido 04/09/2017 19:44
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Pero aquí dice otro tema relacionado a este tema….de la actividad que tenia anteriormente mi jefe

…La Reforma modificó este régimen y a partir del 2017, las personas naturales que no tributen en renta efectiva que vendan propiedades adquiridas con posterioridad al año 2004, tendrán una “cuenta de ahorro fiscal” de hasta UF 8.000 de ganancias de capital por la cual no pagarán impuestos, mientras que una vez excedida ésta deberán pagar un impuesto del 10% sobre la ganancia de capital….

http://www.elmercurio.com/legal/movil/detalle.aspx?Id=904311&Path=/0D/CC/

Como interpreto este parrafo en negrilla?

Atte

Melinda

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Respondido 04/09/2017 19:48
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Todo depende de quien es la propiedad, del jefe o de la sociedad.
SI es el jefe aplica plenamente la exencion a la que usted hace mencion

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Respondido 04/09/2017 23:04
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Es del Jefe, en definitiva esta exento de IVA y  la enajenación no supera las 8000 UF..por lo tanto cerrado el tema.

Respecto al minimarket, ya fue cerrado hoy con Termino de Giro…lo hice por internet y fui a la unidad con el certificado de deuda fiscal y 20 minutos…y obtenido el certificado de Termino de Giro.

Gracias a todos

Melinda

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Respondido 05/09/2017 09:23
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Hola Julian, doy respuesta a tu mail…

  1. Tu jefe es el propietario del inmueble

    Si es propietario del inmueble comercial (oficina)

  1. Lo adquirió  hace 2 años aproximadamente (ojo con la fecha de inscripcion en CBR)

   Si hace dos años, la habitualidad habla de un periodo de un año que hayas comprado y vendido. En esta caso superamos el año….

  1. El comprador no está relacionado con tu jefe (no hijo, padre , sociedad, etc)

       No, es un comprador externo no relación alguna

  1. Tu jefe determina rentas efectivas de primera categoría  con su rut, al menos antes del Termino de Giro.

Con su Rut determinaba rentas efectivas hasta agosto del 2011 (por el minimarket…ocupa su mismo rut) de hay sin movimientos exceptuando de segunda categoría los dos últimos años. Si mantiene dos sociedades S.p.A. con renta efectiva, donde presta servicio de asesoramiento…pero en este caso es accionista de estas empresas…

Hoy se realizo el termino de giro en la unidad del SII, solicitaron solamente certificado deuda fiscal y formulario 2121 y me entregaron el Certificado de Termino de Giro.

La oficina se esta en la búsqueda de un comprador…el plazo se estima 3 meses mas menos en conseguir un comprador.

Entiendo en definitiva, que esta exenta de IVA y como la propiedad fue comprada despues del 2014 estaríamos afectos a pagar renta por la enajenación, pero como hay una cuenta fiscal de 8.000 UF..y el no supera ese monto, entendemos que estamos exento también. Y sobre personas naturales con renta efectiva….ya fue…se dio termino de Giro hoy con certificado en la mano.

Creo que muy interesante este post…ayudo mucho para entender un poco mas este tema, y que lo mas probable hay muchos en este caso.

Que opinas Julian?

Saludos

Melinda

 

 

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Respondido 05/09/2017 09:49

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